כאשר ילנה דנוב, תושבת אילת, עזרה לבנה למצוא דירה להשכרה, היא התפלאה לגלות שדמי השכרה של דירת שלושה חדרים קטנה גבוהים יותר באופן יחסי מאשר דירה גדולה של ארבעה חדרים. התופעה הזו, שנראית בלתי הגיונית במבט ראשון, מספרת סיפור מורכב יותר על שוק הדיור באילת – עיר שעוברת תנופת בנייה ענקית מחד, אך מתמודדת עם חוסר ביקוש לדירות הגדולות מאידך.
בעיר הדרומית ביותר בישראל נצפית מגמה ברורה ומפתיעה: בעוד שהמחזור המקובל בשוק הנדל"ן גורם לדירות גדולות יותר להיות יקרות יותר, באילת הכללים משתנים. הנתונים החדשים מצביעים על מהפך במגמת ההתייקרות בשוק המקומי – דירות קטנות מתייקרות בקצב מואץ, בעוד שהדירות הגדולות דווקא מוזלות או שמחיריהן קופאים.
המספרים מספרים את הסיפור
דירות שני חדרים באילת הושכרו החודש תמורת 4,306 שקלים בממוצע – עלייה של 3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. במקביל, ההיצע של דירות בגודל זה עלה משמעותית ב-25% ל-71 דירות.
גם דירות שלושה חדרים רשמו עלייה חדה במחירי השכירות ל-4,561 שקלים – עלייה של 6%, אולם היצען דווקא ירד ב-13% ל-47 דירות בלבד.
הפתעה גדולה יותר מחכה בקטגוריית הדירות הגדולות: דירות 4 חדרים דווקא הוזלו ל-5,318 שקלים – ירידה של 7%, למרות עלייה של 19% בהיצע ל-31 דירות. דירות 5 חדרים הושכרו ב-6,433 שקלים עם עלייה מתונה של 2%, אך היצען ירד ב-7% ל-14 דירות.
הקולות מהשטח
ילנה דנוב מתארת את המצב כפי שחווה אותו בנה: "אילת בשנה הנוכחית עוברת שינוי ואפשר לראות את זה בשטח, יותר בנייה ורואים את זה אם נוסעים בעיר. אני יודעת כשהבן שלי רצה להשכיר דירה הוא אמר שהמחירים יחסית גבוהים". ילנה מאמינה "שזה בגלל שהדירה הייתה יותר קטנה – שלושה חדרים". ילנה מקווה שפרנסי העיר והמדינה יבינו "שבשביל להשאיר את הדור הצעיר של העיר הדירות הקטנות יותר צריך להיות יותר זולות".
מירב לוי דיאמנט, בעלת תיווך MLD באילת, מציירת תמונה עגומה יותר מנתוני השכירות: "אני מדברת מהשטח. יש בשנה האחרונה ירידה בין 200 ל-300 אלף שקלים לנכס על הנכסים הגדולים, ירידה משמעותית עם הרבה פחות מכירות ולגבי הדירות הקטנות יש ירידה ולא עלייה לא של השלושה חדרים ולא של הארבעה חדרים אמנם מתונה". בעלת משרד התיווך קובעת: "שוק המכירות באילת תקוע".
הסיבה, לפי דיאמנט, נעוצה בתופעה שמזכירה בועת נדל"ן מקומית: "זה בגלל כל הדירות החדשות שנכנסות היום לשוק, הרבה מתושבי אילת קנו מהדירות החדשות וחיכו עד הרגע האחרון לפני שהם מכרו את הבית שלהם כי הם חשבו שהמחירים אולי יעלו, כולם חיו פה באיזה בועה והיום היא מתנפצת לאנשים בפנים, הם חייבים למכור כדי לקבל את הדירות החדשות". לדבריה, "בגלל שיש עומס של דירות בשוק, כל הדירות חוות ירידה".
סגן ראש עיריית אילת יהודה מורדי מאשר את הדברים ומציג נקודת מבט רחבה יותר על הבעיה: "יש אצלנו באילת באמת עודף היצע של חלק מהדירות משום שאילת נכנסה לתנופת בנייה ענקית ואומנם אנחנו פריפריה אבל אין לנו מסביב ישובים שיכולים לרכוש את הדירות ובנוסף מעט מקורות תעסוקה רחבים שימשכו אנשים לבוא לגור בעיר".
מורדי חושף גם את המניע העיקרי מאחורי רכישת הדירות החדשות: "רוב הדירות הן כיום בעיקר כהשקעה, אם נסתכל באחוזי בנייה של הדירות שהוקמו לעומת הצעירים האילתים שרכשו דירות, רוב הדירות הם של אנשים שהשקיעו כסף בכדי להשכיר אותם ב-airbnb, משום שהעיר היא עיר תיירות מצליחה וידועה והנכסים באילת מכניסים יותר כסף".
התחדשות עירונית ממשיכה בעיצומה
למרות האתגרים בשוק, עיריית אילת ממשיכה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת התכנית הלאומית לחיזוק מבנים. השנה אושרו תכניות פינוי בינוי בחמישה מתחמים בשכונות יעלים, דקל וערבה, שישלשו את מספר הדירות. בנוסף, כ-17 פרויקטים של יזמים פרטיים מתנהלים ברחבי העיר.
התמונה המצטיירת באילת חורגת מהכללים המוכרים בשוק הנדל"ן הישראלי. בעוד שבערים אחרות דירות גדולות נחשבות למותרות יקרות, באילת הן הופכות למעמסה על המוכרים והמשכירים. הביקוש החזק לדירות קטנות ובינוניות, לצד עודף ההיצע של דירות גדולות, יוצר מציאות מורכבת שעשויה להשפיע על עתיד הפיתוח העירוני בעיר הדרומית.
