כפי שפורסם הבוקר (שלישי), המהלך החדש של רשות המסים שיכלול חובת צירוף חוזי שכירות לדיווח והצלבות מידע מתקדמות בין מאגרי מידע של המדינה צפוי לסגור את הפרצות בשוק ההשכרה, ולשים סוף לתופעה הרווחת של העלמת מס על שכר דירה. לצד ההשפעה הישירה שתגדיל את הכנסות המדינה ממיסים, למהלך כזה יכולה להיות גם השפעה עקיפה על מחירי הדיור – השאלה היא רק לאיזה כיוון? והאמת, הדעות בנושא חלוקות מבחינה כלכלית, וייתכן שהתשובה על זה מתחבאת בכלל במחוזות הכלכלה ההתנהגותית.
טענה אחת שנשמעת היא שמשכירים שעד היום העלימו מס באופן לא חוקי יתייחסו למס "החדש" כביכול כגידול בהוצאות, וכמו כל גידול בהוצאות הם "יגלגלו" אותו על השוכרים כדי להימנע מפגיעה בהכנסה – והתוצאה של המהלך תהיה עלייה במחירי השכירות. כך למשל אמר למעריב עו"ד נעם קולודני, מומחה בדיני תכנון ובניה ונדל"ן, שברמות השכירות הנמוכות אנחנו כנראה נראה ירידה מלאכותית של שכר הדירה עד לסף הפטור, תוך אפשרות של יצירת 'פיצוי' על דרך של תשלומים נלווים בלתי רשמיים כמו דמי ועד מופרזים או תשלומים מזדמנים אחרים.
"אבל ברמות השכירות הגבוהות, היות שהשוק הוא מה שמכונה 'שוק של משכירים', ודאי לאחר מבצע עם כלביא והפינוי המסיבי במהלכו, בעלי דירות יגלמו את המס במסגרת מחיר השכירות, במיוחד באזורים שבהם הביקוש רב וההיצע מוגבל. למשל בתל אביב, גבעתיים והרצליה, שבהן המשכירים נהנים מיתרון מיקוח ברור, רבים מבעלי הדירות יבחרו לגלם את עלות המס כחלק ממחיר השכירות, שבפועל תתייקר, וזאת כדי לשמר את תשואת הנטו".
מהצד השני עולה הטענה ששוק השכירות בישראל כבר מתומחר גבוה ממילא, ואם משכיר היה יכול להעלות את שכר הדירה הוא כנראה כבר היה עושה את זה. מס "חדש", ובוודאי כזה שמושת רק על חלק מהמשכירים (שהרי עבור המשכירים שומרי החוק הוא לא חדש), לא ייתן לו תירוץ להעלות מחירים והוא ייאלץ לספוג בעצמו את המס. הרווחים שלו מהשכרה ירדו, הוא יחליט שזה לא שווה לו את ההתעסקות וימכור את הדירה, השוק יהיה מוצף בדירות למכירה, והופ – התוצאה של המהלך תהיה ירידה במחירי הבתים.
הטענות האלו אמנם נשמעות הגיוניות, אך הבעיה היא ששתיהן מניחות שמשכירי הדירות בוחנים את התשואה משכר הדירה באופן פיננסי ורציונלי – כאשר העובדות בשטח מעידות שזה פשוט לא המצב. התשואה משכירות על דירות בישראל נחתכה כמעט בחצי שני העשורים האחרונים, ומכמעט חמש אחוז בשנה היא ירדה לשניים וחצי אחוזים. לצורך השוואה, מאז שריבית בנק ישראל עלתה, כמעט בכל פקדון סולידי בבנק ניתן לקבל שלושה, ארבעה ואפילו חמישה אחוזי תשואה – וזה בלי להתעסק עם שוכרים, תיקונים, תקופות בלי דיירים וטילים איראניים.
אז למה בכל זאת אנשים משקיעים בדירות? התשובה במילה אחת היא אופטימיות, ובשני מילים: רווח הוני. משקיעי הנדל"ן בישראל מקווים שערך הדירה יעלה עם השנים, וביניים הם מוכנים אפילו "לסבסד" את השוכרים שלהם מתוך הנחה שאת הרווח האמיתי הם יעשו במכירה ולא מהשכירות.
המס "החדש" כביכול של רשות המיסים, או יותר נכון המס הישן שעד היום לא מספיק נאכף, עומד במקסימום על 10% משכר הדירה – נניח שעד עכשיו קיבלת 9,000 ש"ח נטו, מעכשיו אחרי תשלום המס ייכנס לך לחשבון הבנק 8,100 ש"ח. זה נשמע הרבה, אבל בעיניים של משקיע זה כמעט לא משנה את השורה התחתונה – במקום תשואה של 2.5%, יש לך 2.25%. כל עוד הם עדיין מאמינים שערך הנכס יעלה זה לא מה שיגרום למשקיע למכור, וגם לא מה שימנע מאחרים לקנות.
ההשפעה האמיתית היא לא פיננסית אלא מנטלית. רוב אזרחי ישראל מעולם לא היו בקשר עם רשות המיסים, הם שכירים שמקבלים תלוש מסודר ולא מילאו טופס דיווח אחד בחייהם. לכן, עבור מי שמשכיר דירה, המהפך האמיתי אינו תשלום המס – אלא עצם ההתעסקות עם הבירוקרטיה שנלוות אליו. בירוקרטיה שכנראה לא תהיה מספיק מאיימת כדי לגרום לאנשים למכור ולמוטט את השוק, אבל כן יכולה להרתיע קונים עתידיים שלא רואים בעצמם "משקיעים".
אז בשורה התחתונה, ירידה אמיתית של מחירי השכירות לא תהיה כאן בקרוב. ושל מחירי הבתים? ובכן, זה בעיקר תלוי בעד כמה הישראלים שונאים בירוקרטיה, והאם עצם חובת הדיווח תספיק בשביל לגרום להם להפסיק לקנות בתים ולעבור להשקעות "נוחות" יותר, עם תשואה שנתית גבוהה יותר, והכי חשוב – שגם מנכות מס במקור.
