בעקבות ההרס הנרחב מירי הטילים במבצע "עם כלביא", פונו מבתיהם למעלה מ-11 אלף תושבים. על המימון לדיור חלופי עד לשיקום הבתים, אחראית רשות המיסים – והביקוש לדירות חלופיות הרקיע שחקים. במקביל לדיון הציבורי על עליית מחירי השכירות עקב הביקוש הבלתי מתפשר לממ"ד, והעלייה החדה בביקוש – בעיקר באזורי השכונות עם ריכוז גדול של מפונים, עולה שאלה רחבה ועמוקה יותר: כיצד יוכל ענף הנדל"ן להתמודד עם מחסור בדיור, עלויות מימון גבוהות ומחסור בכוח אדם – מבלי לקרוס? לפי מומחים בענף, התשובה נעוצה באימוץ טכנולוגיות חדשות שכבר קיימות, אך משום מה, בענף הבנייה הישראלי עדיין מתקשים לעשות בהן שימוש.
כיום, בענף הבנייה צומחת מגמה ברורה: מעבר מהיר לשיטות תכנון, בנייה ושיווק חכמות, מבוססות בינה מלאכותית, אוטומציה, ורובוטיקה. אולם בישראל, אומרים גורמים בענף, המהפכה הזו עוד לא התרחשה במלואה. "הטכנולוגיה קיימת, היא זמינה, אבל הבעיה היא שיזמים וקבלנים תקועים בעבר", אומר נמרוד צביק, מנכ"ל קבוצת מרום 360. לדבריו, "המנטליות בענף נשארה מאחור כי לפני הקורונה מכרו הכל בקלות. אז לא היו צריכים להשקיע מאמץ מיוחד ולהמציא את הגלגל מחדש, אף אחד לא הרגיש צורך לייעל תהליכים".
לדברי צביק, כשהמצב נעשה קשה, יזמים חיפשו פתרונות שטחיים כמו קמפיינים בפריים טיים בטלוויזיה. "פתאום רואים את כל החברות הגדולות מפרסמות בטלוויזיה, כולם לוקחים איזה סלב ומפרסמים, זה עוזר? התשובה היא חד משמעית – לא. אבל זה המקום שהכי קל ללכת אליו, במקום לחשוב על איך משנים את השיטה ואת הגישה, אז פחות עושים את זה".
לדבריו, מערכת שיווק חכמה לא רק משפרת את ההתאמה – היא גם חוסכת זמן וכסף: "במקום להפעיל מערך של מתאמי פגישות שמתקשרים למאות אנשים, הרוכש קובע את הפגישה בעצמו, אחרי שעבר תהליך התאמה. זו שיטה שחוסכת משאבים וניתנת לגלגול כהוזלה לצרכן הסופי".
"המטרה שלנו היא להתאים ללקוח בדיוק מה שהוא צריך, וכך גם איש המכירות מקבל ניתוח מדוייק של פרופיל הלקוח ויודע להתאים לו בדיוק את המוצר המתאים לו והמדוייק לו. כל ה-AI והרובוטיקה היום נמצאים חזק בנדל"ן, אבל מה הקאץ'? היזמים והקבלנים קצת תקועים בפעם, קשה להם לאמץ גישות חדשות ויוזמות חדשות", הוא מוסיף.
"אפילו אתרי האינטרנט שיש ליזמים הם מיושנים" הוא מוסיף, "האני מאמין שלי הוא להיות אמיתי עם הלקוח, נגמרו התקופות של להיות סוכן מכוניות אמריקאי, עדיף לי למכור פחות דירה ולדעת שמכרתי ללקוח את הדירה שבאמת מתאימה לו. בסוף, אם עושים את העבודה כמו שצריך זה מקצר תהליכים ומוזיל עלויות".
"זה בא לידי ביטוי בהמון תחומים בענף הנדל"ן ולא רק בשיווק", לדבריו של צביק, למרות שהטכנולוגיות קיימות, לא מרבים לעשות בהן שימוש בארץ, על אף שהן חוסכת זמן וכסף רב. "בחו"ל הכל מפותח יותר מבחינה טכנולוגית וזה מה שמצחיק – הרוב מגיע מאיתנו ובסוף בחו"ל משתמשים בזה יותר. אנחנו חברה יותר שמרנית וזה בא בכל תחום של החיים".
על רקע דברים אלו, עומר פרץ, מייסד ומנכ"ל Realo group המתמחה בהשקעות נדל"ן בדובאי, מסביר כיצד דובאי הפכה בשנים האחרונות למעבדה עולמית לטכנולוגיות בנייה מתקדמות. בין הבולטים: שימוש ברובוטיקה ובינה מלאכותית באתרי בנייה, הדפסת בתים במדפסות תלת-מימד, בניית מודולים שלמים מראש במפעל והובלתם לאתר (בנייה מודולרית), ומערכות BIM לניהול פרויקטים חכם שמאפשר לראות את כל התהליך מראש. עד רמת הבורג. לדבריו, כל אלו מאפשרים לדובאי לבנות מהר, מדויק וחכם.
לאור מצוקת כוח האדם הקשה בישראל, פרץ מסביר כי הטכנולוגיות שמבוססות על אוטומציה כמו הדפסת מבנים בתלת מימד, רובוטים לביצוע משימות מדויקות באתר, ושימוש ב-Construction Tech שמפחית את התלות בכוח עבודה פיזי – הן פתרון ישיר למשבר כוח האדם. במקום מאות עובדים באתר, ניתן לתפעל תהליך עם כמה מפעילים וטכנולוגיה.
איך נראה עולם הבנייה החדשני? לאיזה רמה ישראל יכולה להגיע אם היא תאמץ שיטות חדשניות?
"עולם הבנייה החדשני מתאפיין במהירות, דיוק, תכנון דיגיטלי מראש, ומינימום פסולת. אם ישראל תאמץ את זה היא יכולה לצמצם משמעותית את זמני הבנייה, את עלויות העבודה, ולייצר דיור איכותי ומדויק יותר. זה דורש רפורמה מחשבתית לעבור מ”אתר בנייה” למעין “מפעל מתקדם לבניינים”, מסביר פרץ.
לדבריו, פתרונות הבנייה הבולטים היום בשוק, שיכולים לקצר את זמני הבנייה באופן משמעותי הם: בנייה מודולרית –קירות, תקרות ואפילו חדרים שלמים שמורכבים מראש במפעל. הדפסת מבנים בתלת מימד, המאפשרת בנייה של בית שלם תוך ימים. וניהול פרויקטים דיגיטלי (BIM) – שחוסך טעויות ותקלות בשטח.
"מעבר חד לטכנולוגיות בנייה מתקדמות לצד רגולציה מותאמת – יכול לשנות את המשחק", הוא טוען, "אם הממשלה תקדם מכרזים לטכנולוגיות מהירות, תאפשר יבוא מודולים מוכנים ותשחרר חסמים בירוקרטיים, אפשר לראות שינוי תוך שנים ספורות".
מה החסמים בשוק? למה הקבלנים ממשיכים לבנות בשיטות מסורתיות?
"זה שילוב של הרגל, סיכון כלכלי, ובירוקרטיה. קבלן רגיל יודע בדיוק מה התוצאה שהוא מקבל עם שיטות מסורתיות. חדשנות זה השקעה ולמידה. וגם הרגולציה הקיימת לא תמיד מאפשרת פתרונות מתקדמים, בעיקר בהיבטים של רישוי ובקרה".
האם ניתן להוזיל את העלויות בסופו של דבר ככה שיתורגמו גם לרוכשים?
"בהחלט. בטווח הקצר ההשקעה בטכנולוגיה עשויה להיות גבוהה, אבל בטווח הבינוני והארוך החיסכון בזמן, בכוח אדם ובתקלות מתורגם לעלות סופית נמוכה יותר. וזה אומר שגם הרוכשים יכולים להרוויח דירות טובות יותר במחיר שפוי יותר".
אנחנו רואים בדובאי בנייה חסרת תקדים – גם מבחינת קצב, גם מבחינת איכות, פאר של בניינים, מה הסיכוי שנראה גם בישראל קדמה כזאת?
"יש סיכוי –אבל צריך אומץ. דובאי השקיעה באקו-סיסטם שלם: מהרגולציה, דרך היזמים, ועד החינוך למהנדסים. בישראל זה ייקח זמן, אבל אם המדינה תעודד טכנולוגיה ותתמוך בחדשנות במקום לחשוש ממנה – נוכל לראות שינויים מדהימים גם כאן".
מה החסמים בישראל? – הממשלה? העלויות? בירוקרטיה?
"כל התשובות נכונות. העיקריים הם: בירוקרטיה מסורבלת – זמני רישוי שנמשכים שנים. שנית, רגולציה שמרנית – לא מאפשרת פתרונות מתקדמים. ושלישית, חוסר ודאות תכנונית – שמשפיע על היזמים. בנוסף, אחוזי פשיעה מהגבוהים בעולם בתחום הבניה, לא מכיר אתר בניה שלא משלם פרוטקשן"
"גם עלויות קרקע גבוהות – שמקשות גם על פתרונות יעילים. כדי להתקדם, ישראל צריכה מהפכה של ממש – בתפיסה, בחקיקה, ובמדיניות" הוא אומר לסיכום.
גם מרגלית מוסה פרידברג, סמנכ"לית, מנהלת חטיבת ניהול, תיכנון ומערכים בחברת הייעוץ וניהול AVIV, מקבוצת Matrix מסבירה כי ענף הבנייה עדיין מבוסס ברובו על שיטות מסורתיות, ולכן קיים פער משמעותי בין מה שמתרחש באתרי הבנייה בפועל לבין הפוטנציאל שטמון בטכנולוגיות החדשות בכלל – ובבינה המלאכותית בפרט.
עם זאת, כדי שהטכנולוגיות הללו לא יישארו בגדר הדמיות מרהיבות או מצגות משקיעים, היא מדגישה כי חשוב להבין שהטמעה מוצלחת תתרחש דווקא דרך תחומים מוכרים ובוערים – כמו בטיחות, לוחות זמנים, ניהול סיכונים ותחזוקה – לצד תהליך הדרגתי של למידה, הכשרה והתאמה לאתרי העבודה ולשפת העובדים. החסם המרכזי הוא תרבות שמרנית בענף הבנייה – אך ככל שמנהלים מזהים ROI ברור, כך גוברת המוכנות לשינוי. איך עושים את זה בפועל?
לדבריה, בראש ובראשונה – תכנון: כלים מבוססי ,Generative AI כמו Spacemaker או ,Hypar מאפשרים למהנדסים ולאדריכלים להפיק חלופות תכנון בצורה אוטומטית, תוך התחשבות בפרמטרים של מזג אוויר ותנאי סביבה כגון שמש, רוחות, רעש ותקנות בניה. הכלים מציגים חלופות מיטביות כבר בשלב הייזום, וכך מתקבל תכנון מהיר, ומדויק – שחוסך שבועות של עבודה בשיטה הקונבנציונאלית.
גם היא מזכירה את טכנולוגיות BIM שכבר נמצאות בשימוש רחב אצל יזמים, ומשולבות כיום עם יכולות AI . לדבריה, ניתן לזהות התנגשות מערכות מראש, להפיק הדמיות תלת-מימד מדויקות ולשפר תיאום בין מתכננים לגורמי ביצוע – מה שמצמצם את הצורך בבניית דגמים יקרים ומפחית בזבוז.
ביצוע וניהול: ראייה ממוחשבת וניטור שטח
טכנולוגיות כמו Buildots (ישראלית) ו־Constru.ai מאפשרות מעקב אחר קצב ההתקדמות האמיתי באתר באמצעות מצלמות קסדה או מצלמות קבועות. המערכות משוות בין התכנון לבין הביצוע בפועל, ומזהות סטיות, עיכובים או טעויות – לא על בסיס תחושת בטן, אלא באמצעות נתוני אמת עדכניים.
גם הרחפנים הפכו לחלק בלתי נפרד מפרויקטי הבנייה – במדידה, בקרה ולוגיסטיקה. כך למשל, בסימון תוואי כביש בן קילומטרים, רחפן מסוגל לבצע את העבודה בזמן קצר ובדיוק גבוה – במקום ימים של מדידה ידנית.
בטיחות: המפתח להטמעה מהירה
הבינה המלאכותית נכנסת לאתר באחת הנקודות הרגישות ביותר – בטיחות. מצלמות וראייה ממוחשבת מזהות סיכונים כמו פתחים לא מגודרים, תנועה לא מתואמת של כלים או אי-שימוש בציוד מגן. היתרון כפול: חיי אדם נשמרים, ובמקביל – קיימת פתיחות מצד מנהלים ועובדים לאמץ טכנולוגיה שתומכת בשטח.
רובוטיקה ואוטומציה: עובדים סביב השעון
במקומות שונים בעולם פועלים כבר היום רובוטים שמבצעים עבודות בסיסיות כמו הנחת בלוקים, טיח וצביעה. רובוטים כמו SAM (Semi-Automated Mason) יודעים לבנות קיר שלם לפי תכנית, תוך עמידה באיכות הביצוע ושמירה על דיוק מרבי – ולעבוד 24/7 ללא הפסקות. התוצאה: עלייה בפריון וקיצור לוחות זמנים.
תחזוקה חכמה: לחזות לפני שזה קורה
מכונות כבדות באתרי הבנייה – כמו עגורנים, שנאים ומיכון אחר – עלולות לגרום לעיכובים משמעותיים במקרה של תקלה. כאן נכנסות לתמונה מערכות כמו EcoPlant הישראלית, המנטרות את מצבן של מערכות קריטיות בזמן אמת, חוזות תקלות מראש ומאפשרות לבצע תחזוקה מונעת – במקום לתקן בדיעבד.
לדבריה, בעתיד הקרוב נראה אתרי בנייה חכמים עם ניתוח נתונים ומידע בזמן אמת, שילוב של עוזרי AI בתקשורת בין עובדים, רובוטים ומערכות לוגיסטיות אוטונומיות, וטכנולוגיות ראייה שמגיעות עד לרמת העובד הבודד באתר.
היא מדגישה כי הטכנולוגיות כבר קיימות. גם בישראל – פועלות חברות שמספקות פתרונות מוכחים. אך כדי שהענף יתקדם בקצב הרצוי, נדרש שילוב בין חדשנות טכנולוגית לבין הכשרה מקצועית, התאמת התרבות ותיווך אנושי. כל אלה ביחד יביאו לשיפור האיכות, צמצום לוחות זמנים, חיסכון בעלויות והגברת הבטיחות.
"נושא השימוש הגובר בטכנולוגיות גובר בעיקר לאור העובדה שאנו חווים מצוקה גדולה מאוד בכח אדם בכלל ובכח אדם מקצועי ומיומן בפרט.
בשוק של מחסור המחירים עולים. כמו כן החלפת כח אדם בפתרונות טכנולוגיים מקטינה את התלות והצורך בידיים עובדות ומאפשרת לעשות שימוש במשאב האנושי למקומות היותר ייחודיים, כל אלה מאפשרים להוריד עלויות, מגדילים את האטרקטיביות של הענף לעובדים כי מפחיתים עבודות פיזיות קשות", אמרה לסיכום.
