דו"ח Housing Insider 2024 של חברת התיווך הבינלאומית RE/MAX מציג תמונת מצב מקיפה של שוק הנדל"ן למגורים ברחבי אירופה, ומשרטט את הפערים הגדולים בין ערים ואזורים במדינות שונות – הן מבחינת מחירי דירות ובתים והן מבחינת מגמות שוק.
הדו"ח, המבוסס על נתוני עסקאות ומחירי מבוקש למ"ר, מציג טווח מחירים רחב מאוד: החל מערים כמו לוקסמבורג סיטי, שבה מחירי הדירות מגיעים ליותר מ־12,000 אירו למ"ר – ועד ערים כמו ברנו בצ'כיה או פורטו בפורטוגל, שבהן המחירים נמוכים משמעותית.
הדו"ח מציין כי לצד הביקושים הגבוהים בערים הגדולות, חוסר ההיצע ממשיך להוות אתגר מרכזי באירופה – מה שתורם להמשך עליות המחירים. גם הירידה בריבית במהלך 2024, שיזמה הבנק המרכזי האירופי, סייעה להמרצת שווקים שהתקררו בעקבות יוקר המימון, במיוחד בדרום ומזרח אירופה. לצד זאת, הרגולציה הפוליטית משחקת תפקיד גובר – בין אם ברפורמות שכר דירה בספרד, הקלות מיסוי בלוקסמבורג או תמריצים לרוכשים צעירים בפורטוגל.
הערים היקרות: מדריד מזנקת, לוקסמבורג שומרת על בכורה
אחת הערים שבלטו השנה הייתה מדריד, שהובילה את עליות המחירים בספרד עם זינוק של 16% במחיר הממוצע למ"ר. המחירים בעיר אף עקפו את ברצלונה ברבעון השני של 2024, מגמה שהמשיכה גם לאחר מכן. המחיר הממוצע למ"ר בדירות במדריד עמד על כ־4,900 אירו, לעומת 4,847 אירו בברצלונה.
לשם השוואה, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) לרבעון הראשון של שנת 2024, המחירים הממוצעים למ"ר לדירות בערים המרכזיות בישראל היו גבוהים באופן ניכר ביחס לערים אירופיות רבות. בתל אביב עמד המחיר הממוצע למ"ר על כ־48,000 ש"ח (כ־11,934 אירו), בירושלים על כ־32,000 ש"ח (כ־7,956 אירו), ואילו בחיפה המחיר הממוצע למ"ר היה כ־21,000 ש"ח (כ־5,221 אירו).
גם מילאנו באיטליה מובילה את מגמת העלייה המקומית, עם עלייה שנתית של 10% במחירי הבתים ו־4% בדירות. עם זאת, מחירי הדירות בעיר עדיין נמוכים ב־51% לעומת מינכן וב־39% לעומת אמסטרדם – דבר ההופך אותה לאטרקטיבית יחסית לערים מקבילות באירופה. בצמרת הערים היקרות ניתן למצוא גם את מינכן, המבורג, וינה, ברלין ופריז. המחירים בערים אלה גבוהים במיוחד בין היתר בשל הביקוש הער ולעיתים גם בשל מלאי נמוך של דירות חדשות.
הערים הזולות: ברנו, פורטו וליסבון עדיין נגישות – אך הביקוש דוחף מעלה
בצד הנגיש יותר של מפת המחירים ניתן למצוא את ברנו ופראג בצ'כיה – שם שוק הדירות ממשיך להציג ביקוש חזק במיוחד. לדוגמה, מחיר ממוצע למ"ר בדירת מגורים בפרג עומד על כ־4,413 אירו, לעומת ממוצע ארצי של 2,368 אירו בלבד.
גם בפורטוגל בולטת עלייה, אך שם עדיין נשמרים מחירים נמוכים יחסית: בליסבון המחיר הממוצע לדירה הוא כ־4,203 אירו למ"ר, ובפורטו – כ־2,992 אירו בלבד. יחד עם זאת, עליות המחירים השנתיות בפורטוגל הגיעו ל־13% בדירות ו־10% בבתים – בעיקר כתוצאה מהביקוש הגובר של משקיעים בינלאומיים, גם לאחר סיום תוכנית ה"גולדן ויזה".
טורקיה: מחירי הנדל"ן עולים – אבל הערך הריאלי יורד
טורקיה הציגה את אחת מהקפיצות החדות ביותר במחירי הנדל"ן: עלייה של 42% במחירי הבתים ושל 34% במחירי הדירות. באיסטנבול לבדה נרשמה עלייה של 39% במחיר למ"ר בבתים. עם זאת, כאשר מתחשבים באינפלציה הגבוהה – מעל 65% – הערך הריאלי של הנכסים ירד בכ־19%, מה שמעיד על כך שהעליות הן תולדה של שחיקת המטבע ולא בהכרח של עליית ביקוש אמיתית.
