לאחר שנים של תקיעות רגולטורית וניסיונות כושלים להחיל חובת דיווח כוללת על משכירי דירות, המדינה משנה כיוון. משרד האוצר ורשות המסים החליטו לזנוח את המאבק הפרלמנטרי מול ועדת הכספים – ולעבור למהלכים מנהליים וטכנולוגיים שיאפשרו לאתר הכנסות מהשכרה גם בלי חקיקה חדשה.
לפי "גלובס" שחשף את שינוי הכיוון, את נקודת המפנה סיפק דווקא מבצע "עם כלביא" שבמהלכו אלפי ישראלים ביקשו פיצוי על אובדן הכנסה משכר דירה – וחשפו, לעיתים לראשונה, דירות שלא דווחו לרשויות בעבר. המידע שנצבר הפך לכלי ראשון במעלה בזיהוי העלמות מס, והאוצר מיהר לנצל את המומנטום: בינה מלאכותית, מאגרי מידע ממשלתיים מאוחדים, וצעדים חדשים כמו חובת צירוף חוזי שכירות – כולם ייכנסו בהדרגה לתוקף, כחלק ממאבק כולל בשוק שבו רק מיעוט מהכנסות השכירות מדווחות בפועל.
בישראל קיימים כיום שלושה מסלולים עיקריים למיסוי על שכר דירה: הכנסה משכר דירה למגורים עד 5,654 ש"ח לחודש (נכון ל-2025) פטורה ממס, כשהכנסה מעל לסכום זה יכולה לזכות בפטור חלקי בהתאם לנוסחת קיזוז מדורגת. בנוסף, כל משכיר יכול לבחור לשלם מס קבוע בשיעור 10% על ההכנסה ברוטו – ללא צורך בהגשת דוח שנתי וללא אפשרות לנכות הוצאות. והמסלול השלישי הוא לפי מדרגות במס האישיות, מה שמאפשר ניכוי הוצאות (פחת, ריבית, תחזוקה וכו') מצד אחד, אך כרוך בבירוקרטיה ולעיתים גם במס גבוה יותר.
השינוי המרכזי שיכנס לתוקף בינואר 2026 הוא חובת צירוף חוזה שכירות לכל מי שמדווח על הכנסות מהשכרה – גם במסלול ה-10% וגם בדוח השנתי. בכך, רשות המסים לא מקבלת רק את "השורה התחתונה" של הסכום כפי שהיה עד עכשיו – אלא גם את פרטי החוזה המלאים: משך ההשכרה, שמות הצדדים והתנאים. המידע הזה מאפשר לבצע הצלבות בין חוזים שונים, לאתר חוזים פיקטיביים ולזהות ניסיונות לתכנוני מס מלאכותיים.
במקביל, נבנית תשתית טכנולוגית רחבה שתאפשר ליצור פרופיל כלכלי לכל אזרח. פרופיל זה יתבסס על מידע מאוחד ממקורות כמו רשות מקרקעי ישראל, משרד התחבורה, רשות האוכלוסין, הטאבו ואפילו רשם הירושות. כך למשל במקרים של דירות שהתקבלו בירושה אך לא הועברו עדיין בטאבו – מאגר הצוואות יאפשר למדינה לזהות שקיימת הכנסה משכירות שלא מדווחת. המערכת גם תדע לבצע ניתוחים באמצעות בינה מלאכותית, ותזהה פערים בין הכנסות מדווחות לבין מספר הנכסים בפועל או תזרים חשוד בחשבון הבנק.
המהלך החדש של רשות המיסים עשוי לשנות את כללי המשחק בשוק השכירות הישראלי. אמנם המס על שכר הדירה הוא מס בשיעור נמוך יחסית, אבל העלמתו הפכה בשנים האחרונות לתופעה רחבת היקף. כעת, עם כניסת התקנות החדשות לתוקף בעלי הדירות ייאלצו "לחשוף את הקלפים" שלהם, והמטרה היא שהסיכון שבאי-דיווח כבר לא יהיה שווה את המחיר.
