המרכזים העירוניים נאבקים, והרחוב בדרך להפוך למרכז המסחרי הבא

12 מיליון מ"ר של שטחי מסחר פרוסים כיום ברחבי ישראל, אך מבט עדכני על המגמות מגלה שינוי מעניין: הרחובות חוזרים לתמונה, המרכזים העירוניים הקטנים מתקשים להתעדכן, והצמיחה המשמעותית נרשמת דווקא בשכונות מגורים. בהרצאה בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס ובנק לאומי, הציג תמיר בן שחר, מייסד ובעלים של משרד צ'מנסקי בן שחר, תחזית לשוק.

● ועידת ישראל לנדל"ן | "הבירוקרטיה בישראל זה המקל הבולט בגלגלי התנופה של שוק הדיור"
● ועידת ישראל לנדל"ן | יעקב אטרקצ'י: "המקום הכי קשה למכור דירות היום הוא בתל אביב. למה? כי רמ"י שיווקה בשדה דב מאסות"
● ועידת ישראל לנדל"ן | ליאת שוב, בנק לאומי: "החלטות תכנוניות לא יכולות להתבסס על שורת הרווח של מחר בבוקר"

"בונים הרבה מאוד מטרים בכל הפרויקטים של הבילוי ושל הרחובות, שבעצם הם התוכנית של המרכז המסחרי החדש, מתוך כ־12 מיליון מ"ר של שטחי מסחר, 60% מהם ממוקמים ברחובות. מה שמתחזק במרכזי המסחר זה המרכזים האזוריים הגדולים כמו ביג, מת"מ, קריון, וכמובן המרכז המסחרי השכונתי. מי שמאוים זה המרכזים העירוניים היותר קטנים, של 10-15 אלף מטר, שקשה להם להשתנות".

"במדינת ישראל יש 1.2 מטרים רבועים של מסחר לכל תושב", הוסיף. "אנחנו רואים את המעבר של השטחים למסחר שכונתי, למרכזי לייפסטייל, לרחובות. וכמובן שאנחנו עוברים גם לשטחי ההסעדה, לשירותים, בילוי ופנאי על חשבון שטחים אחרים, יזמים – חברים, תתחילו לקנות רחובות, זה הולך להיות הסיפור הבא".

האונליין לא מחסל את הקניונים, וגם לא טילים מאיראן

האופטימיות, לדבריו, נובעת גם מהגידול הדמוגרפי הקבוע ומהרגלי הצריכה המקומיים. "האוכלוסייה בישראל גדלה ב־2% כל שנה. כלומר, כוח הקנייה רק הולך וגדל. הישראלים מבזבזים, גם אם יש מלחמה באיראן, או בלילה נפלו עלינו 800 טילים, למחרת בבוקר כל המרכזים המסחריים נפתחו כאילו ישנו בלילה".

עוד ציין בן שחר כי בשנים האחרונות נבנים בישראל בממוצע כ־500 אלף מ"ר של שטחי מסחר מדי שנה, כאשר עיקר הפעילות מרוכזת במחוז תל אביב ובמחוז המרכז. עם זאת, לדבריו, היזמים צריכים להסתכל לא רק על סך הפרויקטים המתוכננים, אלא על היחס בין פרויקטים שבאמת נבנים ברגע נתון לבין התחלות בנייה חדשות, מדד שמעיד על היקף הפעילות בפועל. לפי הנתונים שהציג, ירושלים מובילה עם 88 אלף מ"ר של בנייה פעילה, אחריה פתח תקווה, ותל אביב במקום השלישי.

לדבריו, היחס הזה בין התחלות בנייה לגמר בנייה מצביע על כך שכיום נבנים יותר שטחי מסחר מאשר בשנים הקודמות, נתון שסותר את התחזיות הפסימיות שנשמעו בעבר, שלפיהן המסחר הפיזי ייעלם בגלל המעבר לאונליין או ייחלש בעקבות פתיחת השמיים והאפשרות לטוס לחו"ל ולקנות שם. זאת מכיוון שהיזמים ממשיכים לבנות שטחי מסחר למרות החשש מהאונליין – מה שמעיד שהשוק בפועל לא קרס אלא להפך, החדירה של האונליין לשוק מוגבלת – רק 10% מהמזון, 15%-20% מסך ההוצאות והרוב המכריע של הצריכה עדיין נעשה פיזית. וגם צריכה פיזית עדיין חיונית, במיוחד בתחומים כמו בילוי, פנאי, הסעדה, תחומים שבהם האונליין לא מהווה תחליף. "מה שהלכו עלינו אימים, שהאונליין יחליף את המסחר, ושהשמיים הפתוחים שמאפשרים לקנות בחו"ל יחלישו את המסחר בארץ, בעצם מלמד שהיזמים עדיין ממשיכים לבנות".

לצד השינויים בשטח, משתנים גם דפוסי הצריכה, בעיקר אצל הדורות הצעירים. לדבריו של בן שחר, דור ה-Y (שמהווה כיום כ־40% מהאוכלוסייה) ודור ה-Z שאחריו, צורכים פחות חפצים ויותר חוויות, כמו נסיעות, תרבות, כושר, בילוי ופנאי. "מה שמעניין את הצעירים זה משפחה, חברים, קהילה וחוויות אישיות. פחות קונים מוצרים ויותר מוציאים כסף על מה שעושה להם טוב עכשיו", אמר. לדבריו, מגמות כמו טבעונות, קיימות, והעדפה להסעדה אפליקטיבית על פני שיחה טלפונית עם המסעדה, הן חלק מהשינוי. "אנחנו רואים שינוי גם בהרגלי האכילה, ילדים כבר לא אוכלים בבית שניצל של אמא, אלא יורדים אחרי בית הספר למרכז המסחרי השכונתי, קונים אוכל וחוזרים. זו מציאות שיזמים צריכים להתחשב בה כשמתכננים את הפרויקט הבא".

המשרד עובר מיתוג מחדש ומי שלא יבנה צפונה, יפגע גם בתל אביב

"משרדים כבר לא עומדים בפני עצמם. יש היום פארקים, ואנחנו לא מכירים את המוצר הזה כ'קופסה', אלא כל מקום הופך להיות ממותג, עם קונספט ותמהיל מאוד ברור. יש לנו מרכזי יזמות, פארקי מדע, הייטק, וכמובן עסקים, תעשייה ופארקי לוגיסטיקה. כל אחד הוא מוצר עם תמהיל אחר והגדרה אחרת".

"מי שינצח לאורך ציר הזמן, ורואים את זה גם באינדיקציה, גם בביקושים, גם בשכר דירה ובוודאי בתפוסות, זה אותם אלה שמצליחים לייצר מוצר מדויק יותר, עם ערך מוסף גבוה יותר", הוסיף. לדבריו, כיום נבנים בישראל עד 900 אלף מ"ר של שטחי משרדים, כאשר 70% מהם מרוכזים במחוז תל אביב והמרכז. "אם לא נבנה מחיפה צפונה, ומקריית גת דרומה אז גם תל אביב כנראה תהיה בבעיה מסוג אחר". בהקשר של פרויקטים חדשים, אמר: "אני מקווה שהמשרדים החדשים של אנבידיה יהיו בחיפה, ולא ביישוב קטן של 20 אלף נפש. או יותר טוב, אם המדינה תצליח להביא אותה יותר צפונה. אבל הסוגיה הבעייתית היא מאיפה מביאים את אותם 5,000 מהנדסים שהם מבקשים אותם".

***גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק לאומי ובחסות קבוצת מבנה, שיכון ובינוי, סולל בונה ופישר (FBC&CO)