חברת הייטק, שחוזה השכירות למשרדיה באחד ממגדלי המשרדים הממוקמים ברעננה עמד להסתיים, החלה לחפש בחודשים האחרונים שטח משרדים חדש מתוך רצון להתייעל, ואף חוזרה על ידי בעל נכס אחר שביקש להעביר אותם אליו. לאחר מו"מ עם בעל הנכס שבו שוכנים משרדיה כיום, סוכם כי החברה תישאר במגדל ובעל הנכס יפחית מדמי השכירות שהם משלמים. עסקה זו משקפת יותר מכל את הנעשה בימים אלה בעולם המשרדים. גם אם קיים שוני בין האזורים ובין הנכסים הרבים הקיימים בשוק, התמונה הכללית ברורה, המכסים שהטיל נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ, המלחמה, ומצב הכלכלה המקומית והעולמית, כל אלה משרים חוסר ודאות על שוק העבודה, ובפרט על ענף ההייטק ובהקבלה גם על שוק המשרדים שמושפע מכך ישירות.
בזמנים כאלה, שינויים מרחיקי לכת אינם מהלך חכם. בשוק המשרדים של ימינו האמירה הזו נכונה הן לשוכרים והן לבעלי הנכסים, אך יש לזכור כי היעדר הוודאות כבר כאן זמן ממושך – זה החל בתקופת הקורונה ולאחר הפוגה שבה מצב ההייטק השתפר, הגיעה ההפיכה המשטרית והמחאה הציבורית שבאה בעקבותיה, ובהמשך פרצה המלחמה. אלה הרעו את מצבו של ענף המשרדים וסיפקו לשוכרים יתרון יחסי בעת מו"מ עם בעל הנכס.
נתונים שהתקבלו מחברת ייעוץ הנדל"ן קוליירס ישראל מצביעים על כך ש־37% מהעסקאות שהחברה ניטרה בישראל בתחום המשרדים במהלך השנה וחצי האחרונות היו חידושי הסכמים בהיקף כולל של כ־189 אלף מ"ר, שבהם נרשמה התייעלות מסוימת בשטח או בתקופה. מתוך ה־37%, ב־23% מחידושי ההסכמים קטן שטח המשרדים וב־14% הפחיתו את תקופת השכירות. לדברי שרית יצחקוב, מנכ"לית קוליירס ישראל, יש כיום מגמה ורצון להתייעלות מצד חברות רבות, "חברות בינלאומיות ביקשו מהמטה בארץ להתייעל כלכלית, וכשזה קורה אנשי התפעול, הנדל"ן והרכש בודקים איפה אפשר לקצץ, וזה תמיד יותר קל ללכת לנדל"ן, בגלל שאנשים עובדים מהבית ולא מגיעים מספיק למשרדים – החברות בוחנות צמצום שטחים".
עוד אומרת יצחקוב כי בזמן שההסכם עודנו בתוקף, פתיחת התנאים למשא ומתן נחשבת למהלך חריג, ולכן חברות שהחליטו להתייעל במהלך תקופת ההסכם בדרך כלל חיפשו דייר חליפי או שוכר משנה, אבל כשחברה מגיעה לסוף תקופת ההסכם או לנקודת יציאה ממנו, היא תנסה במקרים רבים לחסוך ולשפר את מצבה. "חברה יכולה לבקש מבעל הנכס שיוותר על שתי קומות ששכרה ממנו, ויש סבירות גבוהה כיום שהוא יסכים לכך, גם אם חוזית הוא לא חייב. אלה יחסים של תן וקח וסביר שהם יידרשו על ידי בעל הנכס ללכת לקראתו בדרכים אחרות כגון חתימה על חוזה ארוך טווח".
"היום זה הזמן של השוכרים לשפר את התנאים שלהם כי בעלי הנכסים בלחץ", אמר גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג הפועלת גם היא בתחום המשרדים. עמוסי הסביר כי תלוי מאוד מי הוא בעל הנכס, "6-5 החברות הגדולות בתחום מצוידות במזומנים ופחות רגישות ללחץ הזה. לעומתן חברות קטנות רגישות יותר, אבל עדיין, כל בעל נכס יעשה הכל כדי שהשוכר ישאר אצלו, וגם החזקים לא יכולים להתעלם ממה שקורה בעולם. להערכתי, אנחנו נמצאים לקראת שינוי שיווי המשקל העולמי, ומהלכים דרמטיים לא טובים לאף אחד – לא לבעל הנכס ולא לבעלי החברות. האינדיקטורים מראים שצריך פחות שטחים, ה־AI מצמצמת את השטחים שהחברות צריכות בשיעור ניכר. המהלכים של טראמפ עצרו את כל הגיוסים וכולם מחכים, אם בעל נכס צריך להוריד מחיר כדי להשאיר לקוח הוא יעשה את זה".
אור בן צבי קליין, סמנכ"ל קבוצת Newmark Natam הפועלת בשוק המשרדים, אומר כי בימים אלה בעלי נכסים יעדיפו שלא להיצמד לחוזה ועקב כך לאבד לקוחות. "רוב בעלי הנכסים מנסים לשמור על המצב הקיים, והחברות מנצלות את מצב השוק ואת הפחד של בעלי הנכסים ממה שעתיד לקרות כדי לשפר תנאים. בעלי הנכסים משתדלים שלקוחות עוגן לא יעזבו ועושים התאמות".
הירידה בהיקף הביקושים הובילה למגמה של ירידה בדמי השכירות שהחלה לאחר השיא ב־2022. לפי נתוני חברת אינטר ישראל, נציגת חברת הייעוץ הבינלאומית קושמן וויקפילד, בשיאם, הגיעו דמי השכירות באזורי מרכז העסקים הראשי (המע"ר) של תל אביב לכ־136 שקל למ"ר בממוצע וכעת הם עומדים על כ־106 שקל, ירידה בשיעור של 22%. מגמה זו התחזקה גם במחצית השנייה של 2024. כך למשל, על ציר מנחם בגין ירדו דמי השכירות מ־134 שקל למ"ר ל־125 שקל למ"ר, ירידה בשיעור של 6%. לאור המגמה הברורה, גם אם בעת חתימת ההסכם לפני כ־5 שנים דמי השכירות של החברה היו דומים לאלה שקיימים בשוק היום, סביר שעדיין תנסה לשפר את מצבה אל מול בעל הנכס.
הטלטלות שחווה הענף, לצד מגדלים רבים שקמו בשנים האחרונות בגוש דן, הגדילו את ההיצע ובמקביל חיזקו את יכולת שימור השוכרים אצל בעלי הנכסים, שמנסים בכל עת למנוע זליגה של שוכרים החוצה.
לדברי יצחקוב, צריך להבדיל בין החברות הגדולות לבעלי נכסים פרטיים וקטנים יותר. "הגדולים מבינים את המשמעות של שימור לקוח ודייר, והם יודעים לייצר חוויה של שותפות, ולעומת זאת אצל הבעלים הפרטיים יש יותר לחץ כי הם הרבה פעמים נתונים ללחצים מהבנקים". היא מוסיפה כי היזמים לא אוהבים להוריד מחיר ויעשו הכל כדי להקל על השוכר בדרכים אחרות. כך למשל, היא מספרת שבעל נכס סייע לשוכרים למצוא שוכר שיכנס לחלק מהשטחים שלהם. במקרה אחר, כך היא מספרת, שוכר שרצה להתייעל בשטח ולהחזיר חצי קומה – ניהל מו"מ עם בעל הנכס וזה הסכים, אך בתנאי שכל עלות החלוקה של השטחים תחול על השוכר.
התגמשות נוספת של בעלי הנכסים היא על העלאה שסוכמה מראש, בחלק גדול מההסכמים יש אפשרות – אופציה להארכת תקופת השכירות לתקופה או לשתי תקופות זמן נוספות. במקרה של הארכה, נקבע במרבית ההסכמים כי דמי השכירות יעלו בשיעור של 10%-5% וגם כאן בעלי הנכסים מתגמשים ומורידים. דוגמאות נוספות הן שיפוץ של המשרדים על חשבון בעל הנכס, או החזרה של חניות שהחברה שכרה לידי בעל הנכס – שינסה להשכיר אותן לשוכר אחר.
במקרים אחרים המשא ומתן בין בעל הנכס לשוכר מוביל לכיוונים של שיפור התנאים בבניין. כך למשל טרנד חדרי הכושר הגיע לבניינים רבים והפך לחלק מהמלחמה על השוכרים. במקרים אחרים נענו יזמים לבקשות השוכרים להקים קפיטריה בבניין, פינת עישון משודרגת או אפילו גינת כלבים.
בנוגע לעתיד, הסכמי השכירות שמגיעים כעת לסיומם (או לסיום התקופה הראשונה שחתמו עליה) הם לרוב כאלה שנחתמו לפני כ־5 שנים, כך שבעוד כשנה וחצי יגיעו לסיומם הסכמים שנחתמו בשיא המחירים, ב־2022. בקרב החברות ששכרו באותה העת יש כאלו שמחיר השכירות שלהן גבוה מאוד ממחיר השוק, לעתים מעל 200 שקל למ"ר, וחלקן אף מחזיקות שטחים עודפים. לכן, סביר להניח שמגמה זו תימשך כל עוד לא יהיה שינוי משמעותי שיוביל לעלייה חדה בביקוש למשרדים.
