בית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע לאחרונה בפרשה חמורה, שבמסגרתה ניצלו צמד יזמים את חולשתה של אישה שנקלעה למצוקה כלכלית, כדי להשתלט על דירתה במחיר נמוך משמעותית משווי השוק. בלב הפרשה עמדה אם חד-הורית מחולון, שכמעט איבדה את דירתה היחידה בעקבות התרמית המתוחכמת.
הכול החל באוגוסט 2016, כאשר האישה, סייעת בגן ילדים ואם לשניים, איבדה במפתיע את עבודתה והחלה להסתבך בחובות. היא התקשתה לעמוד בתשלומי המשכנתא ונקלעה לחובות נוספים. כאשר ביקשה מהבנק שלה מסגרת נוספת – הלוואה של 250 אלף ש"ח כנגד משכון הדירה – היא נדחתה בשל דירוג אשראי ירוד והיותה מובטלת.
במצוקתה הרבה, הופנתה אל י"א, אדם שהציג עצמו כ"יזם נדל"ן ופתרונות מימון חוץ-בנקאי". בדיעבד, כך קבע בית המשפט, התברר כי י"א פעל בשיטתיות והציע במספר רב של פעמים בעבר, הלוואות שנועדו לכאורה לסייע לנזקקים, אך בפועל מטרתן הייתה להשתלט על נכסי המקרקעין שלהם.
בפגישה הראשונה שנערכה ביניהם בספטמבר 2016, נטע י"א בתובעת תחושת אמון, כאשר פרע עבורה את יתרת המשכנתא בסך 21 אלף ש"ח, ואף העביר לחשבונה סכומים קטנים נוספים. פעולות אלו, שהסתכמו בהעברה של לא יותר מ-30 אלף שקלים, ושלכאורה נראו כעזרה ראשונית נטולת תנאים, היוו "פיתיון קלאסי" שנועד ללכוד את האישה בעסקה מסובכת בהרבה.
בינואר 2017 הזמין י"א את בעלת הדירה למשרדו של עורך דין המקורב אליו בתל-אביב. היא הגיעה לבדה, וי"א – שהציג עצמו כמתווך בינה לבין "משקיע נדל"ן נדיב" – ישב לצִדה לאורך כל הפגישה. בדיעבד התברר כי אותו משקיע היה גיסו של י"א. על השולחן הונחה מעטפה ובה שני מסמכים מוכנים מראש: "הסכם מכר והסכם שכירות. עורך הדין, שהבהיר כי הוא מייצג "רק את הקונה", הקריא בקול רם סעיפים נבחרים מהסכם המכר, וי"א הבטיח שאין מה לדאוג "מדובר בהסכם לביטחון בלבד".
ההסכם קבע כי הדירה תימכר לס', שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון של כ-15 שנה בתחום – בתמורה רשמית של 610 אלף שקלים, כלומר בערך הנמוך בכ-45% משוויה בשוק. באותו מעמד הונח לפני בעלת הדירה טופס שכירות שקבע כי תישאר לגור בנכס כדיירת מוגנת, ותשלם 2,500 שקלים בחודש. על פי עדותה נאמר לה על ידי י"א שהמשקיע "מעוניין בהכנסה קבועה, יותר מאשר להחזיק ביד דירה ריקה".
בין הדברים היחידים שנאמרו על ידי ס' באותה פגישה היה כי במהלך שלוש השנים הבאות, תוכל האישה לרכוש חזרה את דירתה בחזרה ב-800 אלף שקלים. פער של 190 אלף ש"ח על מחיר המכירה הרשמי, המשקף למעשה ריבית אפקטיבית שלכ-150 אחוזים על "הלוואה".
לדברי עורך הדין ירון בר אל שייצג את האישה, ההסכם היווה למעשה "מנגנון מתוחכם להסוואת הלוואה בריבית רצחנית", שבמסגרתו נאלצה האישה לשלם "שכירות" חודשית בסך 2,500 ש"ח, סכום שהצטבר בתוך שנתיים לכ-80 אלף שקל, וביטא כביכול את רק הריבית על ההלוואה. מנגנון תשלום התמורה עצמו היה חריג: ס' גיסו של י"א, שלף פנקס שיקים אישי, לא בנקאי, ורשם חמישה שיקים דחויים בסכום מצטבר של 560 אלף שקלים. 50 אלף שקלים נוספים, הצהיר, יוחזקו אצלו לשם תשלום עתידי של היטל השבחה.
מאחר והאישה לא הייתה זקוקה לסכום כה גדול, הבטיח לה י"א שהוא ישמור עבורה את הסכום שהיא לא זקוקה לו, וכשהיא תוכל להחזיר את סכום ההלוואה שקיבלה הוא ישיב לה את הסכום שנשאר אצלו. כך, וכחלק מן ה"הצגה", שכנע י"א את האישה להסב את חמשת השיקים אליו "לשמירה בנאמנות עד שתסדירי את יתרת החובות" כדבריו של י"א.
בסופו של יום, מתוך "התמורה" לכאורה ששילם גיסו של י"א בסך של 560,000 שקלים, העביר אליה י"א את סך של כ-180,000 שקל בלבד. את השאר שלשל י"א לכיסו. חלק מהשיקים פדה י"א במזומן וחלק אחר הופקד בחשבונה אשתו של י"א – אחותו של ס'.
בפסק הדין נקבע כי ס', שמאי במקצועו, מעולם לא ביקר בנכס, לא החליף מילה עם המוכרת לפני החתימה על הסכם המכר, לא ניהל מו"מ על המחיר ולא עסק כלל במועד הפינוי. מעבר לכך, הוא לא דרש שמאות חיצונית – פעולה שרוכשים רבים מבקשים לבצע לפני רכישת דירה. במועד החתימה הסתפק ס' בכך שגיסו הציג בפניו נוסח טאבו נקי משעבודים. למעלה מכך, שכר-טרחתו של עורך הדין שהחתים את האישה על המסמכים, שולם במלואו בידי י"א.
כך נחתמה, בפרק זמן של פחות משעה, עסקת מכר שמבחינה תכנונית, כספית ומשפטית נשאה את כל סימני החוץ של הלוואה במסווה – אך העניקה לגיסו של י"א רישום הערת-אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ולי"א ואשתו מאות אלפי שקלים במזומן.
"הנתבעים תכננו מראש שהעסקה תיראה כמו עסקת מכר לגיטימית, בעוד שמדובר היה בהונאה מורכבת שנועדה להשאיר את האישה ללא דירה וללא כסף" מסביר עורך הדין בר אל.
במרץ 2018, הצליחה האישה לקבל מבנק ירושלים אישור עקרוני למשכנתא שתאפשר לה לפרוע את כל הסכום שמוצג כחוב, ולהפעיל את "אופציית" רכישת-הדירה בחזרה; אלא שי"א וגיסו דרשו כתנאי מוקדם הפקדה של 100 אלף ש"ח בנאמנות מיידית, וכיסוי מלא למס הרכישה אותו שילם הגיס, תנאים שהפכו את המימון לבלתי-אפשרי.
באפריל 2019 קיבלה האישה אישור דומה מבנק מזרחי-טפחות, וגם הפעם הציבו הנתבעים דרישות חדשות – בין השאר התחייבות לתשלום 2.5 אחוזים "קנס פיגורים" על כל חודש עיכוב – וטרפדו את העסקה.
